[건축법규] 알고보면 쓸모있고 신기한 건축법#2 - 건축선 지정

안녕하세요~ OMO입니다.

오늘은 건축선에 관하여 이야기를 해볼까 합니다. 건축물 계획을 시작하기전 가장 먼저 해야하는 작업은 바로 내 땅의 법적인 제약을 확인하고 온전히 계획이 가능한 영역을 확인하는 것 이라고 할 수 있습니다. 1,000m2짜리 땅을 샀지만 여기저기 떼이고 실제로 건축물을 만들 수 있는 면적은 절반도 안되는 경우도 있으니 조심해야겠지요? 우선 건축법에서 명시하고 있는 건축선과 대지면적에서 제외되는 조건조항을 확인함으로써 간단하게 체크해 볼 수 있습니다. 

 

건축법	건축법 시행령
제46조(건축선의 지정) ① 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선[이하 "건축선"이라 한다]은 대지와 도로의 경계선으로 한다. 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다. ② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. ③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하면 지체 없이 이를 고시하여야 한다.	제31조(건축선) ①법 제46조제1항에 따라 너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다. ② 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제46조제2항에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에는 4미터 이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있다. ③ 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 건축선을 지정하려면 미리 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보, 일간신문 또는 인터넷 홈페이지 등에 30일 이상 공고하여야 하며, 공고한 내용에 대하여 의견이 있는 자는 공고기간에 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 의견을 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)할 수 있다.
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 11. "도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다. 가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로	제3조의3(지형적 조건 등에 따른 도로의 구조와 너비)  법 제2조제1항제11호 각 목 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다. 1. 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 지형적 조건으로 인하여 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간의 너비 3미터 이상(길이가 10미터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터 이상)인 도로 2. 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로

우선 고시나 지자체에서 지정하는 특별한 경우를 제외하고 일반적으로 적용되는 내용들을 다시 한번 정리해 보면,

건축선의 지정 

건축선 = 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선, 대지와 도로의 경계선 임을 알 수 있습니다.

그리고 이 건축선을 새로 지정함에 있어 대지와 접하고 있는 도로의 기준에 따라 지정된다는 것을 알 수 있습니다. 이는 기존의 좁은 도로들이 도로로써의 역할을 제대로 못하기 때문에 금번 개발을 통해 해당 도로의 폭을 확보하기 위함입니다. 그래서 용어 정리에서 말하는 도로의 최소기준은 4m라는 것을 알 수 있고 이 기준에 못미치는 도로에 접한 대지의 경우 부족한 부분 만큼 자신의 땅에서 내어주어야 하는 것 입니다. 그리고 이러한 기준은 크게는 아래 3가지 항목으로 정리할 수 있습니다.

1. 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로

2. 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우

3. 도로의 모퉁이

1, 2번 항목의 경우 아래와 같이 정리되어 있습니다. 

1. 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다.

2. 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다.

일반도로의 경우 최소 4m를 확보해야 한다는 규정이 있는데 우리나라에는 막다른 도로도 많이 있습니다. 그리고 이 막다른 도로 폭의 규정은 건축법 시행령 제3조의 3(지형적 조건 등에 따른 도로의 구조와 너비) 부분에 정리되어 있으며 아래 표를 참고 하면 됩니다.

막다른 도로의 길이	도로의 너비
10m 미만	2m
10m 이상 35m 미만	3m
35m 이상	6m (도시지역이 아닌 읍/면 지역은 4m)

내 땅에 접한 도로폭의 최소기준을 알았으니 1, 2번 항목을 어떻게 적용하는지는 아래 그림에 정리해 두었습니다.

왼쪽그림은 양쪽에 대지가 있는 경우이고 오른쪽 그림의 경우 반대편에 공지가 있는 경우 각각 다르게 적용된다는 것을 표현한 그림입니다. 

마지막으로 3. 도로 모퉁이의 경우 아래 와 같이 정리되어 있습니다. 

3. 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 한다.

대통령령이라 함은 건축법 시행령을 말하는 것임을 이전 포스팅에서 이해가 되셨다면 아래 표를 건축법 시행령 제31조(건축선)에서 찾아볼 수 있습니다. 그리고 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선을 적용하는 것 입니다.

도로의 교차각	해당 도로의 너비		교차되는 도로의 너비
	6m 이상 8m 미만	4m 이상 6m 미만
90도 미만	4m	3m	6m 이상 8m 미만
	3m	2m	4m 이상 6m 미만
90도 이상 120도 미만	3m	2m	6m 이상 8m 미만
	2m	2m	4m 이상 6m 미만

그리고 이것을 간략하게 그림으로 설명하면 아래와 같습니다. 

조금 이해가 되시나요?

위의 1, 2, 3번 항목은 규모검토를 할때 제일먼저 검토되어야 내 땅의 정확한 건축선을 지정할 수 있는 첫번째 단계라고 할 수 있습니다. 우선 법규적으로는 이정도 기준들이 있지만 사실 땅이라는게 이렇게 정방형으로만 생기지 않다보니 허가담당관과 많은 협의가 필요한 부분이 있습니다.

오늘 포스팅은 여기에서 마치도록 하겠습니다. 

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